مشروع حماية الملكية العقارية لمصر والمصريين

يؤكد الخبراء القانونيين والاقتصاديين ومسئولي شركات الاستثمار والتطوير العقاري أن ارتفاع معدلات توثيق العقارات في أي دولة دليل واضح على النهضة العقارية التي تشهدها هذه الدولة ودليل على صحة توجه الدولة نحو تشجيع الاستثمار العقاري باعتباره قاطرة النمو الاقتصادي المستدام في أي دولة وكأحد الإيرادات المهمة لتنويع مصادر الدخل القومي بها .

وان نمو الاستثمار العقاري سيؤدي قطعا إلى توافد الشركات الأجنبية والوطنية وتصارعها المستمر من اجل الفوز بمشاريع عقارية يحميها ويضمنها هيئة عليا عقارية مستقلة توفر لها الضمانات القانونية اللازمة لصياغتها قانونيا على أسس سليمة قانونيا بحياد وشفافية ويتمتع اعضائها بالاستقلال والحماية والضمانات القوية لممارسة عملهم بدون ضغط أو تهديد أو فساد .

فتزايد حركة التسجيل العقاري في اى دولة هو المؤشر الوحيد واليقيني على نهضتها العقارية في ظل مناخ يشجع الاستثمار العقاري باعتباره الاستثمار الحقيقي والفعال للتنمية الاقتصادية المتنامية ، حيث الأرقام المرتفعة والتصاعدية لحركة التسجيل العقاري والتوثيق تعكس مباشرة مدى الزيادة الحقيقية في حجم التعاملات العقارية وتشجع تدفق رؤوس الأموال من الداخل والخارج في مجال الاستثمار بكافه أشكاله .

ومع إيماننا الكامل بصدق وحقيقة ما سبق ،، إلا انه قد مرت مصر على مدار عشرات السنوات الماضية بأزمة حقيقية مزمنة في الملكية العقارية تمثلت في مصاعب قضائية وقانونية وإدارية وتراكم ضخم جدا لقضايا الملكية العقارية تجاوزت نسبتها الـ 50% من حجم القضايا المنظورة أمام المحاكم المصرية والتي سببها نزاع عقاري ويمكننا الجزم بأن الـ 50% الباقية ما هي إلا امتداد وأثار مادية وإجرامية للنزاع العقاري وعدم استقرار الملكية العقارية بمصر حتى الآن وذلك بسبب عدم الفصل فيها بسبب ضعف القوانين المنظمة لها وبسبب عدم وجود جهاز مستقل وقوي مكلف بحمايتها دون تدخل وعبث العابثين من ذوي النفوذ والسلطة .

وطبيعيا أن يؤدي ذلك إلى تدهور القطاع العقاري في مصر وأصبح يمر بمرحلة حرجة جدا دستوريا وقانونيا تسببت في عدم استقرار الملكية العقارية في مصر وهروب رؤوس الأموال من الاستثمار في مصر وأيضا إلى جانب ما واجهه القانونيين القائمين على التسجيل والتوثيق العقاري بمصر من ضغوط وتهديدات في ظل النظام السابق من الفاسدين ومافيا سرقه الأراضي والتي عاشتها مصر لأكثر من ثلاثون عاما استباح فيها النظام السابق أراضي الدولة والمواطنين وتم اغتصابها وسرقتها وفقا لسيناريو منظم استولوا من خلاله على ألاف الأفدنة من تراب وطننا الحر .

خلال هذه الأعوام حدثت طفرة عقارية عالمية في كل دول العالم منها فرنسا وألمانيا والولايات المتحدة الأمريكية والإمارات وقطر وغيرهم الكثير، وترجع هذه القفزة التنموية العقارية إلى اهتمام هذه الدول بتطوير الأجهزة القائمة على التسجيل العقاري والتوثيق بالتوازي وجنبا إلى جنب بالاهتمام والتركيز على العنصر البشري المتمثل في القانونيين القائمين على التسجيل العقاري والتوثيق .

حيث شهدت معظم دول العالم ومنها الدول العربية وخاصة الخليجية منها نموا غير مسبوق وخلال فترة قصيرة جدا وتنوع في مصادرة لتشمل نواحي متعددة تواكب تطور شامل في مختلف مجالات التنمية تبدأ بتطوير منظومة العدالة ومرورا بمناحي الحياة الاقتصادية والاجتماعية لهذا فان ازدهار الاستثمارات العقارية لتلبية احتياجات النهضة العمرانية الشاملة من الوحدات السكنية أو الصناعية أو التجارية التي تعتبر أساسا ثابتا لأي نمو اقتصادي أو تنمية شاملة .

وانه بمقارنة الظروف الاقتصادية الحالية والتي تمر بها مصر بباقي دول العالم فانه من الطبيعي أن يقل حجم إيرادات وعدد معاملات تسجيل العقارات والتوثيق بحيويتها المعهودة بباقي دول العالم والتي لا تهدأ صباحا ومساء والتي يزداد دورها وأهميتها يوما بعد يوم لما هو منتظر من مصر أن تنهض باقتصادها إلى أعلى الدرجات بعد أن زال نظامها السابق وبدء نهضة اقتصاديه شاملة على أسس قانونية وعلمية واقتصادية شكلا وموضوعا .

ولن يكون هناك نهضة حقيقية إلا من خلال ثورة عقارية شاملة ومن خلال إنشاء هيئة مستقلة لحماية ورعاية الملكية والثروة العقارية والمنقولة لمصر والمصريين هيئة قضائية يتوفر لها مجموعه قوية من الضمانات القانونية الفعالة لأعضائها القائمين عليها من الموثقين لحمايتهم من التدخلات الخارجية من أيا كان ليمارسوا عملهم القانوني الخطير بحياد وشفافية دون ضغط أو تهديد لنكون بصدد نهضة عقارية شاملة على أركان سليمة وقوية من خلال تحويل مصلحة الشهر العقاري والتوثيق إلى هيئة قضائية مستقلة تستقل وبحياد ونزاهة لحماية وتنظيم ورعاية الملكية العقارية بمصر .

حيث يلاحظ أن جميع دول العالم تتجه منذ فترة نحو تطوير خدمات إدارات التسجيل العقاري والتوثيق بها بما يتواءم مع النهضة الشاملة بالدولة واتساع حركة العقارات واتجاه قيادتهم السياسية الواعية وعنياتها واهتمامها بالملكية العقارية وإزالة جميع العقبات التي تواجه تطوير وتحديث العمل شكلا وموضوعا وتلك التوجهات بلا شك نابعة من تفهم كامل لدور الدولة عموما ودور التسجيل العقاري والتوثيق بشكل خاص في الحفاظ على الثروة العقارية وحمايتها من التلاعب .

والمشروع الجديد سيضمن استقرار الملكية العقارية والمنقولة ، ويقلص المنازعات حولها فهو طفرة حضارية لحماية الثروة العقارية للدولة والمواطنين والتي تعد عنصرا من عناصر الثروة القومية في المجتمع وبكل ثقة سيساهم في انتعاش الاستثمار العقاري من خلال ازدهار الائتمان الذي يقوم على ضمانات عقارية ، انه جهاز جديد يضم جميع الجهات العاملة في هذا المجال فالدستور والقانون يكفلان حماية حق الملكية باعتبار أن حق الملكية من الحقوق الأساسية الجديرة بالاهتمام والحماية سواء للدولة أو للمواطنين .

وبما أن مصلحة الشهر العقاري والتوثيق هي الجهة القانونية الوحيدة المنوط بها قانونيا وحصريا شهر وتوثيق المحررات وفقا لأحكام القانون فقد أصبح جليا أن تكون هي الهيئة المنتظرة المنوط بها حماية الملكية العقارية والمنقولة والفكرية بمصر .

وحيث إننا لن ننشأ جهاز جديد من العدم بل هو تطوير و استمرار لوجود هذا الكيان القانوني العريق الموجود بمصر منذ عام 1946 لكن بتحويله إلى هيئه مستقلة عليا تتمتع بالصفة القضائية والضبطية القضائية لأعضائها لتمكينهم من ممارسة عملهم بنزاهة وحياد دون ضغط أو تهديد وحمايتهم من تدخل وعبث ذوى النفوذ والسلطة .

ومن خلالها سيتم حصر الثروة العقارية بشكل سهل وهو هدف يجب أن تسعى الدولة لتحقيقه لتنمية أوجه الاستثمار في الثروة العقارية بحيث يجب أن يكون التسجيل العقاري إجباريا وليس اختياريا وعدم الاعتراف قانونيا إلا بالعقود الموثقة والمسجلة دون غيرها في إطار رسمي ووفقا لتسهيلات معينة تبسط الإجراءات وتشجع على القيام بها ووفقا لرسوم موحدة مدروسة جيدا تشجع على التوثيق والتسجيل وضرورة تفعيل وتطوير قانون السجل العيني كنظام تسجيل عقاري أساسي ووحيد بمصر اثبت نجاحه بكل دول العالم ولكنه تعثر وتأخر جدا بمصر مع أن تاريخ صدوره منذ عام 1964 .

مع العلم أن احد أهم أسباب هذه العقبات هو عدم وجود هذه الهيئة العقارية وذلك لإدخال الثروة العقارية في عجله الاقتصاد القومي والتي تقدر بمئات المليارات من الدولارات من خلال منظومة التمويل العقاري متزامنا مع ضرورة إصدار قانون لحماية الملكية العقارية للدولة والمواطنين مع العلم أن نسبة القارات المسجلة لا تتعدى الـ 5% من إجمالي عقارات وأراضي مصر ولا يخفى على احد أن الأزمة الاقتصادية الطاحنة الأخيرة كان سببها هو فقدان حق شركات وبنوك التمويل العقاري لحقوقها في تنفيذ الضمان العقاري المقدم لها .

ولما كانت مصلحة الوطن و المواطنين متبادلة رابطها التفسير القانوني السليم والحكم القضائي النزيهة المستقل والاستقرار المطلق للملكية العقارية وبما انه لا يوجد بمصر أي وجود لما يسمى بـ “المحاكم العقارية “كما هو موجود بالكثير من دول العالم المتحضر قانونيا العربي والأجنبي ودورها الأساسي في حماية ورعاية الملكية العقارية ولم تهتم حكومات مصر المتعاقبة وأنظمتها السياسية على مر السنوات الماضية مطلقا بمنظومة وأهمية الملكية العقارية ودورها الرئيسي في التنمية والاستقرار السياسي والسلم الأهلي بين أفراد المجتمع وتركتها لمنظومة القوة والنفوذ ووضع اليد بالقوة ومافيا سرقه الأراضي والمصالح الخاصة للنافذين في إدارة الدولة .

فقد أدت هذه المنظومة البالية المتحلله ، في الفترة الماضية إلى شروخ قانونية واقتصادية واجتماعية واضحة للجميع في المجتمع المصري تنوعت في حجم الأراضي والعقارات المنهوبة بصور منظمة وفقا لسيناريو معين ساهم في تحقيقه العديد من الجهات والأفراد لسرقه أراضي الدولة والمواطنين والذي اتضح مؤخرا بعد ثورتي 25 يناير ، و 30 يونيه ، من أن حجم الفساد في سرقة الأراضي والاستيلاء عليها بالمخالفة للدستور والقانون قد تجاوز كل الحدود والتوقعات بل أصبح نموذجا فريدا للفساد عالميا ليس له أي مثيل في حجم الأراضي والعقارات المنهوبة وترتيبه الأول عالميا من حيث الفساد العقاري وبنسبة 80% من نسبة الفساد الداخلي بمصر ، الأمر الذي اثر سلبا في انهيار كافه مبادىء وقواعد استقرار الملكية العقارية بمصر وهروب جميع الاستثمارات الأجنبية والوطنية من القطاع العقاري وتمثل ذلك بوضوح مطلق في القرارات الصادرة من الأجهزة المعنية في قرارات المنع من التصرف في الآلاف من الأراضي والعقارات والأموال سواء المملوكة للدولة او للأفراد والتي استباحها أفراد النظام البائد بصورة منظمة والتي من كثرة عددها قد فاقت في سنه واحدة كل ما صدر من قرارات منع من التصرف منذ أنشاء الشهر العقاري عام 1946 وذلك وفقا للمئات من الكتب الدورية التي اخطر بها الشهر العقاري رسميا في الفترة الأخيرة بعد ثورتي 25 يناير ، 30 يونيه .

وأدى تمييع فكرة ومبادئ حماية الملكية العقارية في ظل غياب هيئة معبرة عن قدسية الملكية العامة والخاصة والتي نص صراحة على حمايتها دستور مصر1971 أكثر من مرة ويعتبر من الحقوق الفريدة أن لم يكن الحصري الذي أكد عليه الدستور في أكثر من مادة دستورية إلا أن الواقع المؤلم للقطاع العقاري يظهر لنا عكس ذلك وأصبح التصرف في الملكية العامة وكأنها خاصة والخاصة وكأنها عامه حيث استباح النظام البائد أراضي الدولة والمواطنين محابه وفساد لأتباعه ومؤيديه وبدون رادع أو رقابه قانونية أو قضائية .

وتلك البيئة الفاسدة في ظل عدم وجود جهاز قضائي قوي ومستقل لحماية الملكية العقارية في ظل مناخ من الفساد والتلاعب بمقدرات الوطن والمواطنين والتعدي على أملاك الدولة ، فلقد كانت بيئة عشوائية فاسدة حكمتها الأهواء الخاصة والمطامع الشخصية انتهك فيها الدستور والقوانين بأكثر من صورة وطريقه من تدخلات وأوامر مباشرة بالتسجيل والتوثيق بالمخالفة للقانون من أعمال ضغط وتهديد بالحبس وإرهاب وظيفي ونقل تعسفي ضد القانونيين القائمين على التسجيل العقاري والتوثيق بمصر فلقد وصل الأمر إلا أن أوامر التسجيل العقاري والتوثيق كانت تتم بموجب إشارات تليفونية لمكاتب الشهر العقاري والتوثيق سواء بالإيجاب أو بالسلب وبالمخالفة للدستور والقانون.

وفي ظل غياب الواعز القانوني لدى المشرف على تنفيذ السياسات العقارية وعلاقتها بالملكية العامة والخاصة وليس ذلك فقط بل أدى غياب هيئة عقارية مستقلة لحماية الملكية العقارية وصونا للسلم الأهلي أدى إلى تراكم قضايا الملكية العقارية في مصر نظرا لحساسية موضوع الملكية العقارية في مجتمعنا المصري والتي لا تفرق بين ما هو عام وبين ما هو خاص .

ولا يسعنا إلا أن نذكر انه مع بزوغ فجر الإسلام لجأت شريعتنا الإسلامية السمحة على نحو تخفف من أخطار التنازع ودرأ المفاسد وتساعد على معرفة أصحاب الحقوق لحقهم لينالوا قضاء عادلا و تعمل على السداد في المعاملات والديون – أنها طريقة التوثيق والتسجيل التي ألزمنا الله عز وجل بكتابة الدين والإشهاد في سائر المعاملات واعتبارا للأهمية البالغة لهذا العلم من العلوم الشريفة المقدسة ونظرا لخطورتة نجد الشارع الحكيم قد خلد في القران الكريم أمدا وساقه في أطول آية في القران الكريم على الإطلاق وهو ما يعرف بـ دستور الموثقين (الكتاب بالعدل) ، وهو الأمر الشرعي بتوثيق الديون وذلك في قولة تعالى :

بسم الله الرحمن الرحيم

((يا أَيُّهَا الَّذِينَ ءَامَنُوا إِذَا تَدَايَنتُم بِدَيْن إِلى أَجَل مُّسمًّى فَاكتُبُوهُ وَ لْيَكْتُب بَّيْنَكُمْ كاتِب بِالْعَدْلِ وَ لا يَأْب كاتِبٌ أَن يَكْتُب كمَا عَلَّمَهُ اللَّهُ فَلْيَكتُب وَ لْيُمْلِلِ الَّذِى عَلَيْهِ الْحَقُّ وَ لْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ وَ لا يَبْخَس مِنْهُ شيْئاً فَإِن كانَ الَّذِى عَلَيْهِ الْحَقُّ سفِيهاً أَوْ ضعِيفاً أَوْ لا يَستَطِيعُ أَن يُمِلَّ هُوَ فَلْيُمْلِلْ وَلِيُّهُ بِالْعَدْلِ وَ استَشهِدُوا شهِيدَيْنِ مِن رِّجَالِكمْ فَإِن لَّمْ يَكُونَا رَجُلَينِ فَرَجُلٌ وَ امْرَأَتَانِ مِمَّن تَرْضوْنَ مِنَ الشهَدَاءِ أَن تَضِلَّ إِحْدَاهُمَا فَتُذَكرَ إِحْدَاهُمَا الأُخْرَى وَ لا يَأْب الشهَدَاءُ إِذَا مَا دُعُوا وَ لا تَسئَمُوا أَن تَكْتُبُوهُ صغِيراً أَوْ كبِيراً إِلى أَجَلِهِ ذَلِكُمْ أَقْسط عِندَ اللَّهِ وَ أَقْوَمُ لِلشهَدَةِ وَ أَدْنى أَلا تَرْتَابُوا إِلا أَن تَكُونَ تِجَارَةً حَاضِرَةً تُدِيرُونَهَا بَيْنَكمْ فَلَيْس عَلَيْكمْ جُنَاحٌ أَلا تَكْتُبُوهَا وَ أَشهِدُوا إِذَا تَبَايَعْتُمْ وَ لا يُضارَّ كاتِبٌ وَ لا شهِيدٌ وَ إِن تَفْعَلُوا فَإِنَّهُ ُفسوقُ بِكمْ وَ اتَّقُوا اللَّهَ وَ يُعَلِّمُكمُ اللَّهُ وَ اللَّهُ بِكلِّ شىْء عَلِيمٌ)) صدق الله العظيم – الايه 282 من سورة البقرة –

* أنها *

* أطول آية في القران الكريم *

* آية الدين *

* دستور الموثقين *

* أن في سورة البقرة خمسمائة حكم و في هذه الآية فقط خمسة عشر حكما *

واخر اية نزلت في القران الكريم

* لذلك تعتبر من اهم ايات القران الكريم *

ونلاحظ في هذه الايه الكريمة :-

أنها تشريعا ألهيا صادر من فوق سبع سنوات عندما أمرنا الله عز وجل بالكتابة في معاملاتنا ” فَاكتُبُوهُ ” وطبقا لأحدث النظريات القانونية والفقهية والتي اجمع على صحتها كافه الفقهاء القانونين قديما وحديثا أن الكتابة أقوى طرق الإثبات القانوني والقضائي في المعاملات المدنية والتجارية على حد السواء فما بالكم إذا كانت هذه الكتابة قد تمت أمام وبمعرفة موثق عدل ” كاتِب بِالْعَدْلِ ” (الموثقين) وذلك لأهداف عظيمة وهي ” أَقْسط عِندَ اللَّهِ وَ أَقْوَمُ لِلشهَادَةِ وَ أَدْنى أَلا تَرْتَابُوا ” وليمارسوا عملهم في حياد ونزاهه وطبقا لما امرهم به الله عز وجل ” أَن يَكْتُب كمَا عَلَّمَهُ اللَّهُ فَلْيَكتُب وَ لْيُمْلِلِ الَّذِى عَلَيْهِ الْحَقُّ وَ لْيَتَّقِ اللَّهَ رَبَّهُ وَ لا يَبْخَس مِنْهُ شيْئاً “وامرنا الله عز وجل في محكم اياته الكريمة بعدم الاضرار والاساءة الى الكتاب بالعدل (الموثقين ) في قوله تعالى ” وَ لا يُضارَّ كاتِبٌ وَ لا شهِيدٌ ” انه المعنى الكامل المحكم للحماية والحصانه لعمل الموثقين ضد اي ضغط او تهديد او ارهاب وظيفي قد يمارس ضد الكتاب بالعدل(الموثقين) اثناء ممارسة عملهم في حياد وشفافية ونزاهه ، وان تم هذا الاضرار والاساءة فانه فسوق في من قام به ” إِن تَفْعَلُوا فَإِنَّهُ ُفسوقُ بِكمْ وَ اتَّقُوا اللَّهَ وَ يُعَلِّمُكمُ اللَّهُ وَ اللَّهُ بِكلِّ شىْء عَلِيمٌ ” فعلا انه وبحق تشريعا ألهيا ، دستورا ربانيا لتنظيم وحماية الموثقين ومهنة التوثيق والتسجيل وحقيقة مطلقة انه ” دستور الموثقين “قمة البلاغة القرانية في هذه الايه الكريمه وحدها فهي وحدها قد ضمت وشرعت خمسة عشر حكما شرعيا في اية واحدة من اهم الاحكام الشرعية في معاملات كل مسلم .

فمما لا خلاف عليه أن التوثيق والتسجيل يمكن أصحاب الحقوق والأملاك من حقوقهم وأملاكهم ويحفظ المال لأهله ويجنب المتعاقدين من مزالق الحرام والاتفاقات المحرمة ويصون أعراض الناس ويثبت نسب الأبناء إلى أبائهم و به يحسم الخصومات والنزاعات وتسد أبواب المنازعات .

كما أننا نجد النبي الكريم صلى الله عليه وسلم قد حرص على التوثيق ووثق الكثير من الرسائل والمبايعات وغيرها وحث على ذلك وأمر الصحابة رضوان الله عليهم على توثيق وتسجيل معاملتهم وعقودهم وكذلك فعلوا من سار على دربهم ونهج منهجهم القويم من فحول العلماء وكبار الفقهاء حتى شاع وانتشر التوثيق والتسجيل في كل ربوع الدولة الإسلامية وصار علما قائما بذاته “علم الشروط ” – طبقا لعلوم الفقه الإسلامي- له قواعده وشروطه وضوابطة ومنهجا يضبط أصولة وقواعده الخاصة ممن بذلوا الأوقات والأنفاس حتى تأهلوا وبلغوا فيه المعالي والشرف .

وبما أن التوثيق والتسجيل يحرر ويتم في وقت لا نزاع فيه بين المتعاقدين وتقرر فيه الحقائق والحقوق على طبيعتها وقت إنشائها وحدوثها و أمام موثق عدل فعند النزاع بين المتعاقدين وتقديم المحرر الموثق للقضاء – تنطق الكتابة المثبتة مسبقا بالوثيقة بتلك الحقائق والحقوق حكما نهائيا لا رجعة فيه والتي سبق إثباتها والاعتراف والإقرار بها أمام موثق عدل بدون غرض أو تحيز أو خطأ أو نسيان .

حيث يحتل علم التوثيق والتسجيل منزلة رفيعة ومكانه كبيرة في الحياة الإنسانية والقانونية لكل الدول لأنه يعمل على حفظ الحقوق وحمايتها طبقا للقوانين الشرعية والوضعية و به تضبط المراكز القانونية للأشخاص وإجبارهم على إفراغ اتفاقاتهم أمام موثق رسمي يراعى عدم خروج هذه المحررات والعقود عن أحكام شريعتنا الإسلامية الغراء والنظام العام والآداب ووفقا لأحكام القانون ويحمى المجتمع من الاتفاقات والتعاقدات المريبة التي قد تضر امن وسلامه المجتمع .

فالتوثيق والتسجيل الذي نعرفه الآن في مصر هو في الحقيقة قبل أن يكون وظيفة حكومية هو في الأصل مهنة عريقة جليلة مهمة جدا للمجتمع والأفراد تناولتها كافه دول العالم بالحماية والاهتمام واحتفظت لها بمكانه راقية وضوابط وشروط وإجراءات محكمة تهدف إلى حماية ونزاهة وحياد القائمين عليها جنبا إلى جنب مع سهولة الحصول عليها بعيد عن اى روتين أو فساد قد يخرج هذه المهنة كرسالة سامية من مضمونها ونبل أهدافها ومبادئها السامية في حماية أموال وملكيات وأعراض المواطنين من تدخل وعبث الفاسدين .

فالوثيقة أو المحرر الموثق هي تسجيل ثابت للحدث ساعة حدوثه بما يحفظ تفصيلات الموضوع ويحميها من عوامل التغيير والزيادة والنقص الذي قد يطرأ عليها لتبدل الأفكار والتوجهات وتأويلات المتأخرين وتحريفاتهم إما قصدا نتيجة الأهواء الشخصية أو بدون قصد نتيجة الجهل والنسيان الذي هو من الطبيعة البشرية ويعتبر مجال التوثيق والتسجيل من المجالات الحيوية التي يجب الاهتمام بها والعمل على تجديدها وتطويرها لدورة المهم بين الإفراد في الحفاظ على ثروتهم العقارية والمنقولة .

أن التوثيق والتسجيل مهنة قضائية قانونية بحته ومكملة لرسالة القضاء بامتياز، بحفظها وصيانتها للحقوق والاملاك ، فهي تخفف عنه العبء في البت في العديد من الملفات والمنازعات العقارية منها والمنقولة ، التي يتم حلها وعلاجها والبت فيها داخل مكاتب الشهر العقاري والتوثيق برضا الأطراف المتنازعة. كما أنها تسهل مأمورية القاضي في البت في النزاعات المحتملة والمرتبطة بخلاف بين طرفي العقد.

نعلم أن الموثق هو المسئول مدنيا وجنائيا واداريا ، عن العقود والمحررات التي يؤمن لها الحماية القانونية المطلقة ، ويحقق لها الأمن التعاقدي ، وقد يتعدى الموثق هذا الدور إلى الاستشارة وإبداء النصيحة القانونية خصوصا في مجال العقار؟

إن الدور الأساسي للموثق يتمثل في ترجمة إرادة المتعاقدين في إطار ما تسمح به المقتضيات القانونية والشرعية الجاري بها العمل، وإضفاء الصبغة الرسمية على اتفاقاتهم عن طريق عقد توثيقي يتوفر على القوة الثبوتية كسند تنفيذي والحجية المطلقة كالأحكام القضائية . وبالتالي يصبح هذا العقد حجة قانونية ملزمة لأطراف العقد، ولا يمكن تغيير بنوده أو مقتضياته أو التراجع عنها إلا بإرادة الأطراف نفسها. وهنا يدخل عنصر الاستشارة وتقديم النصح لهم في عملية سابقة عن تدوين وتوثيق العقد حتى يكون كل طرف على بينة من حقوقه وواجباته والآثار القانونية المترتبة عن مقتضيات العقد.كما أنه من صميم عمل الموثق تقديم استشارات خاصة لأشخاص طبيعيين أو اعتباريين تهم أساسا مجالات التكييف القانوني للعمليات التعاقدية تختلف حسب خصوصية كل معاملة.

ونلاحظ حاليا اتساع الإقبال على هذا النوع من العمل القانوني مع عولمة الاقتصاد والمعاملات التجارية والخدماتية وأيضا أمام تطور أساليب النصب والاحتيال على القانون، بل حتى الحياة السياسية والدستورية وكان أخرها توثيق إقرارات التأييد الرئاسية (التوكيلات الرئاسية ) لمرشحي رئاسة الجمهورية 2012 ، 2014 ،، فالموثق بفضل تخصصه القانوني وحياده ونزاهته وواجبة المهني والأخلاقي والقانوني ومسؤوليته المدنية والجنائية يبقى المؤهل الأساسي والحصري لتقديم هذا النوع من العمل القانوني المحترف.

وبالتالي فهم يلجئون إلى الخبرة القانونية وإلى الحياد والتجرد كما يلجئون إلى الثقة والنزاهة والمصداقية والحياد الكامل وهذه المقومات تؤهل الموثق – العضو القانوني بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق – للعب دور الحكم في الموضوع المتنازع حوله وغالبا ما نتوقف في هذا الدور ، خاصة أن العقد ألتوثيقي يكون دائما محبوكا بطريقة قانونية دقيقة محكمة لا تقبل التأويل أو القراءة الخاطئة في قالب شكلي ورسمي معين ومحكم بقوة ثبوتية مطلقة لا يطعن عليها إلا بالتزوير وحجة قانونية مطلقة ليس فقط ملزمة لأطرافة بل وللغير أيضا بل ولأبعد من ذلك أمام القضاء نفسه .

أذن الأمر يجب أن ينظر إليه من زاوية أكثر شمولية وترتبط بالوضعية العامة للموثق ولمهنة التوثيق والتسجيل ، إذ لابد من تدخل الدولة بتعاون مع أفراد المجتمع من أجل تحصين المهنة وأعضائها، وتوفير كل الاستقلال الكامل والشروط والضمانات والحماية ، التي من شأنها أن تهيئ الظروف المناسبة قانونيا واجتماعيا لممارسة عمله في جو من الاطمئنان على حاضره ومستقبله، و تغنيه عن اللجوء إلى بعض الأعمال التي تتنافى مع المهنة وتسيء إليها.وتبقى أنجح مقاربة لتفادي هذه الظاهرة هي توفير الاستقلال والحماية القانونية و الاجتماعية والصحية للأعضاء القانونيين داخل بيئة عمل مناسبة.

وهذا يقودنا حتميا إلى الحديث عن القضاء الوقائي او القضاء الاختياري ؟؟

الموثق هو حقيقة قاض وقائي اختياري للمحافظة على حقوق الأطراف وممتلكاتهم ، ويمكن القول إن دوره دور وقائي في حين أن القاضي والمحامي يتدخل في حالة المنازعات أما الموثق في غالبية أدوارة القانونية وبتدخله قبل النزاع ، عند تحرير وتوثيق العقود ، وعند الترجمة الفورية لرضا واهلية واتفاق الاطراف وقبل وجود اي نزاع من اي نوع ، فإنه يعمل على إحكام المعاملة وصياغة بنودها وشروطها وفقا لأحكام الدستور والقانون وطبقا لإرادة ورغبة المتعاقدين فيخرج عقد رسمي كامل الأركان شكلا وموضوعا ويحوز حجية ثبوتية مطلقه كسند تنفيذي قوي ليس فقط بين أطرافة كالأحكام القضائية بل يمتد أثارة القانونية في الحجية والإثبات إلى الغير أيضا وليس فقط أيضا بين أطرافة وأمام الغير بل حتى أمام القضاء ، فيما يعرف بـ “الأمن التعاقدي ” ذاته لان التوثيق والتسجيل يحرر ويتم في وقت لا نزاع فيه بين المتعاقدين وتقرر فيه الحقائق والحقوق على طبيعتها وقت إنشائها وحدوثها و أمام موثق عدل فعند النزاع بين المتعاقدين وتقديم المحرر الموثق للقضاء – تنطق الكتابة المثبتة مسبقا بالوثيقة بتلك الحقائق والحقوق حكما نهائيا لا رجعة فيه والتي سبق إثباتها والاعتراف والإقرار بها أمام موثق عدل بدون غرض أو تحيز أو خطأ أو نسيان فلا يكون أمام القاضي إلا الإقرار بها حسبما وثقت وسجلت وفقا لإرادة ورغبة أطرافها وقت توثيقها.

وبناء على كل ما سبق يثور بيننا السؤال التالي :-

لماذا هيئة قضائية مستقلة للملكية العقارية ؟؟

الملكية العامة والخاصة لها علاقة مباشرة بغريزة المنفعة والثروة والتي تتمحور حولها سعادة الإنسان ورفاهيته وتنمية الدولة في اجل صورها النهضوية ، والدولة باعتبارها ” أم المؤسسات ” وتعمل وفقا لوظيفتها التنفيذية والتشريعية والقضائية على أشاعه رقعة المنفعة العامة والخاصة وبما أن الملكية والتملك إحدى غرائز الإنسان تحقيقا لمنفعته الخاصة والعائلية ولا يجوز مساسها إلا بقانون والملكية العقارية ما هي إلا نتيجة لجهد شخص أدى إلى تكوين العقار وقد تأتي للبعض عن طريق الهبة أو الوصية أو أن تكتسب عن طريق الميراث الشرعي للورثة ومن هنا للملكية العقارية أبعاد دينية في الشريعة لا يجوز المساس بها ، بل يجب حمايتها والحفاظ عليها .

وقد تنشأ الملكية العقارية عن طريق الاغتصاب سواء من الأفراد أو حتى من الدولة نفسها أو عن طريق غسيل الأموال المنهوبة من المال العام وقد تنشأ الملكية العقارية عن طريق التعديات على عقارات وأراضي الغير سواء من الدولة أو من الأفراد .

هذا السيناريو لأوضاع الملكية العقارية في مصر يستدعي بل أصبحنا كلنا ملزمين كمواطنين شرفاء كلا في مكانه وموقعة إلى نظرة جادة وعميقة واهتمام حقيقي من الدولة ومن المجتمع بجميع فئاته وطوائفه لوضع منظومة متكاملة الأركان والقواعد لحماية الملكية العقارية والمنقولة ، العامة والخاصة في ظل أجواء من الشفافية والعدل والحياد والنزاهة نحو إقرار مبادىء استقرار الملكية العقارية في مصر من خلال هيئة عليا مستقلة تتمتع بالصفة القضائية.

فلقد ثارت في السنوات الأخيرة في مصر قضية تحويل مصلحة الشهر العقاري والتوثيق إلى هيئة قضائية مستقلة باعتبارها خط الدفاع الأول والحصن الحصين لحماية الملكية العقارية بمصر وهو مطلب لطالما عرض مرارا وتكررا في مصر على مر السنوات إذ يحقق الحماية القانونية الكاملة للملكية العامة والخاصة ..

ويثور الآن السؤال التالي لمصلحة من الآن ؟؟!!

لمصلحة من تعطيل إصدار هذا القانون وتفعيل هذا المشروع ، فقبل ثورة 25 يناير كان معروفا للجميع لمن هو المستفيد من تعطيل إصدار هذا القانون حيث من المعروف خلال الأعوام الثلاثون الماضية والتي استفاد من ضعف قانون الشهر العقاري الحالي المئات من الفاسدين مستغلين نفوذهم وسلطتهم لسرقه أراضى الدولة والمواطنين بالتهديد والضغط على القائمين على التسجيل العقاري من الموثقين لتسجيل ألاف الأفدنة من أراضى الدولة لصالحهم بالمخالفة للقانون رغم الاعتراض الرسمي من الأعضاء القانونيين بالشهر العقاري والتوثيق والتي كشفتها الآن التحقيقات بان أعضاء الشهر العقاري تعرضوا لمختلف أنواع الإرهاب الوظيفي والتهديد والضغط لتسجيل أراضى وعقارات بالمخالفة للقانون.

ورغم مناقشة هذا المشروع ودراسته خلال عام 1946 وهو العام الذي انشأ فيه الشهر العقاري جنبا إلى جنب مع إنشاء اعرق المؤسسات القضائية إلا وهو مجلس الدولة المصري في عهد الملك فاروق وحكومة إسماعيل صدقي باشا و تحت رعاية واهتمام وإصرار وزير العدل المصري في ذلك الوقت المستشار محمد كامل مرسي باشا ومجهوده وأفكاره العظيمة لتطوير منظومة العدالة بمصر وقتها في إنشاء هذان الكيانين مجلس الدولة والشهر العقاري والتوثيق وفقا للنظام الفرنسي خلال عام1946 ولأول مرة بمصر ويتضح ذلك جليا في المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون رقم114لسنه1946 حيث ورد بالبند 9 منها” والمشروع المرافق قوامه إنشاء هيئة مستقلة يوكل إليها أمر القيام على إجراءات الشهر جملة وتنظيما ….” وبالفقرة الأخيرة من البند 11 ” ويقضي المشروع …. إلى تركيز نظام الشهر في كنف هيئة واحدة تقوم على شئونه في حاضرة ومستقبلة ” .

ثم عرض مرة أخرى عام 1969في عهد الزعيم الراحل جمال عبدا لناصر وتمت دراسته مرة أخرى والموافقة علية لكن حال دون صدوره وفاته ، ثم عاد المشروع للظهور مرة أخرى عام 2004 من خلال مشروع القانون المقدم من النائب المحترم عبدا لمنعم العليمي بمجلس الشعب المصري عام2004 بإنشاء هيئة الملكية العقارية والتوثيق – هيئة قضائية مستقلة –وتمت الموافقة علية موضوعيا ورفض من وزارة المالية لأسباب مالية غير منطقية ليس إلا ، ثم ثار وبقوة مرة أخرى خلال عام 2009 والى الآن من خلال ثورة الأعضاء القانونيين بالشهر العقاري والتوثيق احتجاجا متصاعدا على الأوضاع السيئة التي أصابت الملكية العقارية والمنقولة بمصر وانتشار الفساد العقاري من الدولة والأفراد وقدموا مشروع قانون لتحويل مصلحة الشهر العقاري والتوثيق إلى هيئة الملكية العقارية والتوثيق – هيئة قضائية مستقلة – لحماية الملكية العقارية والمنقولة لمصر والمصريين وكان محل بحث ودراسة بمجلس الشعب المصري2012 ، ونأمل ان يكون محل بحث وتحقيق وتشريع بمجلس النواب 2015.

وأخيرا تم تتويج جهود الأعضاء القانونيين بمصلحة الشهر العقاري والتوثيق خلال الاعوام الخمسة الماضية ، بنصا دستوريا وهو المادة 199 من دستور مصر 2014 ، والذي بموجب هذا النص الدستوري ، تم تحقيق الحماية الدستورية للاعضاء القانونيين بالشهر العقاري والتوثيق خلال اداء عملهم القانوني ورسالتهم المهنية في حماية الملكية العقارية والمنقولة لمصر والمصريين ، بموجب ضمانات فعلية وحماية حقيقية واستقلال كامل ، نطالب الان بتفعليها بتشريع قانوني قوي يضمن تطبيقها على ارض الواقع اسوة بزملائنا بجميع دول العالم وتطبيقا للمعايير الدولية في مجالي التسجيل العقاري والتوثيق وتحقيقا لاستقرار الملكية العقارية ، باعتبارها قاطرة النمو الاقتصادي المستدام في جميع دول العالم .

بناء على ما سبق نستطيع أن نوجز وسائل حماية الملكية العقارية بمصر:-

أولا:- إنشاء هيئة الملكية العقارية والتوثيق كهيئة عليا قضائية مستقلة “ذات اختصاص قضائي عقاري” – كلي وجزئي – تكون نواه خلال بضع سنوات لإنشاء المحاكم العقارية بمصر والتي تفتقدها مصر أسوة بكل دول العالم المتقدم، ووكلاء نيابتها، نيابة الملكية والحيازة الزراعية، ونيابة الملكية العقارية العامة، ونيابة الملكية العقارية الخاصة، نيابة الملكية العقارية للشركات ..الخ.

ثانيا:- أعاده النظر في قوانين التسجيل العقاري والتوثيق من خلال تفعيل وتطوير وتعميم قانون السجل العيني ليشمل كامل أراضي الجمهورية كأحد انجح القوانين العالمية في التسجيل العقاري والتي اثبت نجاحه بجدارة في كل الدول التي طبقته وإيقاف التسجيل العقاري وفقا لنظام الشهر الشخصي.

وكذلك أعاده النظر في دراسات التطوير التي قدمها الأعضاء القانونيين بالشهر العقاري والتوثيق لوزارة العدل منذ عام2011 بعد ثورة يناير المجيدة وحتى الان ، وضرورة تفعيلها الآن لأنها تناولت كافة عقبات التسجيل العقاري والتوثيق بمصر و أوضعت لكل عقبة أكثر من حل وعلاج قويم ليتم اختصار التسجيل العقاري لأي عقار خلال ثمانية وأربعون ساعة وإجراءات التوثيق لأقل من خمس دقائق وما سبق متزامنا مع إصدار قانون لحماية الملكية العقارية يوضح الضمانات والشروط والعقوبات المطلوب توافرها لتفعيل الرادع القانوني المناسب لهذه الحماية.

ثالثا:- فصل قضايا الملكية العامة والخاصة العقارية منها والمنقولة للمواطنين والدولة بالكامل من المحاكم المدنية وإحالتها بالكامل إلى هيئة الملكية العقارية والتوثيق للبت فيها الأمر الذي سيساعد بكل يقين في تحقيق العدالة الناجزة والسريعة وتفرغ القضاء العادي لما هو من صميم عمله واختصاصه وأحاله نزاعات ودعاوي الملكية العقارية للجهة صاحبة الاختصاص الأصيل والعريق في بحث وتحقيق وحماية الملكية العقارية .

رابعا :- وأخيرا وليس أخرا هذه هي جملة الأفكار والاقتراحات حول حماية الملكية العقارية المتدهورة جدا بمصر وكيفية النهوض بها دعما لاستقرار وحماية الملكية العامة والخاصة العقارية منها والمنقولة ودفعا بعجلة الإنتاج وتنمية الاستثمار العقاري باعتباره قاطرة النمو الاقتصادي والاجتماعي بكل دول العالم شروعا في بناء نهضة عقارية متكاملة واضحة المعالم مستقرة الأركان ومتفقة مع شريعة الله وتنفيذا حقيقيا للحماية التي حددها الدستور للملكية العامة والخاصة ووفقا لأحكام الدستور و القانون وتراعي غريزة الإنسان في حب التملك والثروة والتوريث في ظل منفعة متبادلة بين الأفراد ومؤسسات الدولة في مصر.